Vous souhaitez investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux ? La loi Malraux est un dispositif incitatif qui permet aux investisseurs de profiter de réductions d’impôts lorsqu’ils réalisent des travaux de restauration lourde dans des biens immobiliers situés dans certains secteurs protégés. Cet article vous présente les principales caractéristiques et avantages de ce dispositif, ainsi que les conditions à respecter pour en bénéficier.
Qu’est-ce que la loi Malraux ?
La loi Malraux, du nom de son instigateur André Malraux, a été mise en place en 1962 pour encourager la préservation et la mise en valeur du patrimoine architectural français. Elle offre aux propriétaires qui réalisent des travaux de restauration lourde sur des biens immobiliers historiques ou situés dans des secteurs sauvegardés, une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30% du montant des travaux engagés.
Ce dispositif fiscal s’adresse aux particuliers qui souhaitent investir dans la location de biens immobiliers anciens, et vise à favoriser la rénovation et l’entretien de ces bâtiments. Il contribue ainsi à l’amélioration du cadre de vie et au développement économique et touristique des zones concernées.
Les conditions d’éligibilité à la loi Malraux
Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Malraux, les investisseurs doivent respecter certaines conditions. Tout d’abord, le bien immobilier concerné doit être situé dans l’un des secteurs suivants :
- Un secteur sauvegardé : il s’agit d’un périmètre délimité par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, qui vise à protéger et valoriser le patrimoine architectural et urbain.
- Une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) : cette zone est créée pour préserver et mettre en valeur les ensembles urbains ou paysagers remarquables.
- Une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) : cette aire remplace les ZPPAUP depuis 2010 et a pour objectif la protection, la mise en valeur et la promotion du patrimoine.
Ensuite, les travaux réalisés sur le bien immobilier doivent être considérés comme des travaux de restauration lourde. Cela signifie qu’ils doivent porter sur la structure même du bâtiment (murs, planchers, charpente…) ou sur ses éléments caractéristiques (escaliers, cheminées…), et non pas simplement sur son aménagement intérieur. Les travaux doivent également être réalisés sous le contrôle d’un architecte des bâtiments de France.
Enfin, le propriétaire doit s’engager à louer le bien immobilier restauré, nu (non meublé) et à usage d’habitation principale, pendant une durée minimale de 9 ans. La location doit débuter dans les 12 mois suivant la fin des travaux.
Les avantages fiscaux de la loi Malraux
Les investisseurs qui réalisent des travaux de restauration lourde conformes aux conditions énoncées ci-dessus peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux engagés. Le taux de cette réduction varie en fonction de la localisation du bien :
- 30% du montant des travaux pour les biens situés dans un secteur sauvegardé avec PSMV approuvé ou dans une ZPPAUP/AVAP.
- 22% du montant des travaux pour les biens situés dans un secteur sauvegardé sans PSMV approuvé.
Cette réduction d’impôt est plafonnée à 400 000 euros de travaux par période de 4 années consécutives. Elle est accordée dès l’année d’achèvement des travaux et peut être imputée sur l’impôt sur le revenu dû par le propriétaire au titre de cette même année, ainsi que sur les années suivantes jusqu’à épuisement du crédit d’impôt.
En plus de cet avantage fiscal, les investisseurs bénéficient également d’une déduction intégrale des intérêts d’emprunt et des frais de gestion, qui s’applique dès l’année d’acquisition du bien et jusqu’à la fin de la période de location obligatoire.
Exemple chiffré d’un investissement en loi Malraux
Imaginons un investisseur qui achète un bien immobilier situé dans un secteur sauvegardé avec PSMV approuvé, pour un montant de 300 000 euros. Il engage ensuite 200 000 euros de travaux de restauration lourde. Grâce à la loi Malraux, il bénéficiera d’une réduction d’impôt de 30% x 200 000 euros = 60 000 euros.
Cette réduction pourra être imputée sur son impôt sur le revenu pendant plusieurs années, à raison de 15 000 euros par an pendant 4 ans par exemple. En outre, les intérêts d’emprunt et les frais de gestion liés à cet investissement seront déductibles intégralement de ses revenus fonciers.
Ainsi, la loi Malraux permet non seulement de préserver et valoriser le patrimoine architectural français, mais aussi d’offrir aux investisseurs des avantages fiscaux attractifs pour la réalisation de travaux de restauration lourde dans des biens immobiliers locatifs situés dans des zones protégées. Il est toutefois important de bien se renseigner sur les conditions d’éligibilité et les obligations liées à ce dispositif avant de s’engager dans un tel projet.
