Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif qui permet aux propriétaires de mettre leur bien en location tout en bénéficiant de certaines garanties. Cependant, des risques de contentieux peuvent survenir avec les locataires et il est important de bien comprendre les différentes garanties qui s’offrent aux propriétaires dans ce contexte.
Qu’est-ce que le bail réel solidaire et comment fonctionne-t-il ?
Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif créé par la loi ALUR en 2014, qui vise à faciliter l’accès au logement pour les ménages modestes. Il s’agit d’un contrat entre un propriétaire et un locataire, qui prévoit la mise à disposition d’un logement contre le versement d’une redevance. Ce dispositif repose sur une séparation entre la propriété du bâti et celle du foncier, ce qui permet au propriétaire de bénéficier d’une réduction du coût d’acquisition du bien.
Dans le cadre d’un BRS, le propriétaire cède la jouissance du logement à un locataire, qui verse une redevance mensuelle comprenant deux parties : une part correspondant au remboursement du coût de construction du logement et une autre part correspondant à la rémunération du foncier. Le principal avantage pour le propriétaire est une réduction significative du prix d’achat du bien, grâce à la dissociation entre la valeur du terrain et celle du bâti.
Les risques de contentieux avec les locataires en BRS
Malgré les avantages offerts par le BRS, des risques de contentieux peuvent survenir entre le propriétaire et le locataire. Ces derniers peuvent concerner différents aspects tels que le paiement de la redevance, l’exécution des travaux d’entretien ou de réparation, ou encore la sous-location du logement.
Le non-paiement de la redevance peut causer des difficultés pour le propriétaire, qui doit malgré tout continuer à assurer ses obligations envers l’organisme foncier solidaire (OFS) et rembourser son prêt immobilier. De plus, le BRS étant un dispositif visant à faciliter l’accès au logement pour les ménages modestes, il est possible que certains locataires rencontrent des difficultés financières et ne puissent plus assumer leurs engagements contractuels.
Les garanties pour les propriétaires en cas de contentieux avec les locataires
Pour se prémunir contre ces risques, plusieurs garanties sont mises à disposition des propriétaires en bail réel solidaire. Parmi celles-ci figurent :
- La garantie Visale : il s’agit d’une garantie locative gratuite mise en place par Action Logement, qui couvre les impayés de loyers et charges durant les trois premières années du bail. Cette garantie s’adresse aux locataires de moins de 30 ans ou aux salariés nouvellement embauchés, et elle est accordée sous certaines conditions de ressources.
- La garantie des loyers impayés (GLI) : cette assurance, souscrite par le propriétaire auprès d’une compagnie d’assurances, permet de couvrir les loyers impayés, ainsi que les dégradations éventuelles causées par le locataire. Elle peut être souscrite en complément de la garantie Visale pour une protection maximale.
- La garantie de relogement : en cas de non-paiement des redevances, l’OFS peut proposer au locataire un logement plus adapté à sa situation financière. Cette garantie permet ainsi au propriétaire de récupérer son bien tout en limitant les risques d’impayés.
Il est également important pour le propriétaire de bien rédiger son contrat de bail réel solidaire, afin de préciser les modalités d’exécution des travaux d’entretien et de réparation ou les conditions de sous-location du logement. Un contrat clair et précis limitera les risques de contentieux avec le locataire et facilitera la résolution des éventuels litiges.
Résumé
Le bail réel solidaire est un dispositif qui offre des avantages aux propriétaires souhaitant mettre leur bien en location, mais il n’est pas exempt de risques de contentieux avec les locataires. Pour se prémunir contre ces risques, plusieurs garanties existent, telles que la garantie Visale, la garantie des loyers impayés ou encore la garantie de relogement. Il est également primordial de bien rédiger son contrat de bail afin de limiter les sources potentielles de litiges.
